ヨコハマハンドメイドマルシェ2013

家を買うと適用されるお得な減税制度について

 そして、ここからは2012年度の現時点で適用されたうれしいたのしい税金の軽減措置の話です!

★新築住宅の場合の減税 
新築の場合前の「固定資産税の調査がきた!」で書いたように、建物の価値が最も高い状態なので、一番固定資産税・都市計画税の税金がかかってくるのですが、これがなんと数年間建物にかかる固定資産税が半分に減額されるという素晴らしいルール!ただし120平米以下が適用の範囲になります。
幸いなことにうちはそんなに広くないから余裕ですべてが適用範囲になったよ。

うちは3階建てで耐火構造の住宅だったので、5年間適用されます。
それ以外の住宅だと3年間だそうです。
・認定長期優良住宅
・省エネルギー対策住宅
このどちらかの証明書があった場合、さらに都市計画税に対しても半分になったり、減額期間が増えたりするそうだ。

この証明書自体、取得にお金がかかるそうなので、減税金額と照らし合わせて計算して取得する必要がありそうです。ここらへんはうちも取得にいくらかかりそうか、そもそも取得できる家なのかどうか、建設業者に確認してみようと思います。

このルールはどうやら新しめのルールだそうです。
これはかなりありがたい!!

★改修工事を行った場合の減税
新築の減税と併用できないそうなんだけど(よく考えたら当たり前だけど)耐震改修・バリアフリー・省エネ改修をすると、改修してから3か月以内に申告すれば建物に対する固定資産税が減額されるそうですよ。

★住宅ローン減税制度(住宅借入金特別控除)
そしてなによりも有名なこのローン控除の話!!!
住宅の購入などで10年以上ローンを組むと、10年間税金の控除が受けられるという素晴らしいありがたい仕組み。
新築物件の適用要件は下記の通り
・建物が建ってから(もしくは住宅取得から)6か月以内に住んで年末まで居住してること
・床面積(専有面積)が50岼幣
・居住部分が床面積の1/2以上
・所得が3000万円以下
・入居した年の前後2年以内に、譲渡所得の3000万円控除、財産の買い替えなどの課税特例を受けていないこと

中古住宅の場合は以下のどれかに当てはまれば適用されます
・マンションなどの耐火建築物では、取得日時点で築25年以内であること
・木造住宅などの非耐火建築物では、取得日時点で築20年以内であること
・「耐震基準に適合していることが証明された住宅」であれば、築年数は一切問わない。ただし、2005年4月以降に取得した場合に限る。

気になる控除金額は、家の取得時期とか要件によって違うので税務署に問い合わせるのが確実ですが、 年末のローン残高×1.0% も控除されます。ただし所得金額が上限だそうです。
簡単に言うと、例えば3000万円のローンを組むと、毎年30万円X10年=約300万円ものお金が国からもらえるという。ただし、一年間の収入に対して支払った税額と比較して少ない方が還付額になるそうなので、単純にその金額がもらえるわけではないようなのですが、税金が戻ってくるっていうかな〜りありがたい制度。

ただ、これは毎年100万づつ税額控除限度額が下がってるそうです。
23年度は400万円。24年度は300万円。25年度は200万円・・・
なのでローンを組むなら早い方がいいということ。いそげ!

ただ、気をつけなくちゃいけないのは、共働き夫婦が収入合算して住宅ローンを組んだ場合は適用されるのは、主人だけらしい。
うちも共働きでどちらの力だけでも家は購入できなかったので、うちの場合は二人それぞれでローンを組みました。家の名義も二人。こうすれば二人とも控除が受けられます。

トータルで換算すると、うちの場合、固定資産税・都市計画税は10年間ほとんど気にしなくてもいい感じになりそうです。

この住宅ローン控除制度はいつまで継続されるのかな。これからどうなるのかわからないのですが、このご時世、みんなで高い買い物をして経済を回してくれ的に国が推進してるということだね(たぶん)



固定資産税の調査がきた!

昨日、固定資産税の調査の方がいらっしゃいました

家と土地を購入したら、毎年かかる固定資産税+都市計画税。1月1日の時点で所有している場合にかかってきます。なので、うちの場合8月に建ったために、来年から税金がかかるってことになります。ってことは1月2日に建ったら得ってことなのかな・・・?きけばよかったなぁ 笑

家の価値みたいなので国に納める金額が変わってくるのだけど、その金額を算出してもらうために、調査員が調査にくるのです。

家を買ったら「調査させてください」みたいな書類が来るのですが、ちょっとしばらく放置してしまい、締め切りぎりぎりに連絡が再度ありました。ごめんなさい〜

調査員の方は、必ず免許証みたいなものを持ってるから提示をしてくれるはずです。
確認して、家に入れました。おそらく、ピンポンを押す前に外壁とか屋根などのチェックをしてたみたいです。

建物図面などの書類を用意しておいてと言われ、どれが必要なのかさっぱりわからなかったためにとりあえずもらってた書類をどさっと用意しておきました。

図面をチェックして、手書きで間取りをうつしてました。
そして、税金に関する説明を20分ほど。
最後に家の中をすべてチェックして帰りました。合計1時間程度です。

家のチェックは、図面と仕様が違わないかと、フローリングはどこに使われてるか(洗面所・トイレやロフトまでチェックしてました)ベランダの壁や床も触ってなにかを確かめてた。

ドキドキ・・・
このときに家の価値を低く査定してもらえれば、税金も安くなるから、「お風呂の乾燥機ついてますか?」って言われた時、嘘つこうかとも一瞬よぎったけど、正直に答えておきました。。

そんなこんなで無事に調査がおわったけれど、一体いくらになったのかがわかるのは納税するタイミングの4月だそうで。えーーー気になる〜

でもおおよその金額で仮定して、それはそれは丁寧に説明をしてくださりとっても勉強になりました。覚えてるうちにまとめておくよ〜

固定資産税は、建物・土地の価格 ×税率(1.4%)
都市計画税は、建物・土地の価格 ×税率(0.3%)になります。

ということは、要するに 建物・土地の価格 ×税率(1.7%)ということだね。

建物の価格 ってのは、当たり前ですが新築の場合が一番高くて、年数が建つと建物の価値が下がってきます。なので3年に1度見直しをするそうです。このことを評価替えというそうだ。ただこの評価は特に増築とかをしない限りまた調査員が来たりすることはないんだって。図面が変わるリフォームをしたら報告してまた内部調査をしてもらう必要があるそうだ。

これは、木造戸建ての場合この価値の下がるスピードが速くてどんどん価格も下がってくるのだけど、鉄筋コンクリートのマンションの場合はいつまでも長持ちするために価格の下がり率は少ないとのこと。

土地の価値は、年数で下がるわけではなく情勢というか、土地の値段に左右されるそうです。2.30年前に土地の価格が一気に上がったそうですが、今はかなりこの価格が下がってるとのこと。これからどうなるのかね。

この土地の価格というのが面白くて、持ってる土地に建物が建っていれば、特例が適用されて、土地の固定資産税+都市計画税自体がおおよそ1/4くらいに減額されるそうです。
ただし、建物が建っていないと4倍くらいになるっていうこと。

計算すると、建物+土地の税金 < 土地のみの税金 ということになり、さら地にかかる税金は家が建ってる土地の税金よりも高くなってしまう!!なんということ!

よく空き家でいつまでたっても取り壊さない家があるのは、こういう理由があったのねぇ〜勉強になった。



間取りを考える〜建築基準法編

さて、そんなこんなあり、たくさん見て回ったけど最終的にいい条件の物件があったのでそこに決めました。ココだ!!!と決めてからはもうとにかく速攻で決断しないと他の人にとられてしまいます。
決めたのは建売ではなく、大枠の予算感でどのくらいの家が建てられるかが提示されているだけで、自分たちで間取りや設備も決められる注文住宅風の少し変わった物件でした。自分たちで家を作れるなんてワクワクする!予算・場所的にもまさに条件に合っていたし運命★

我々は夕方に決断して即止めてもらい、手続きを進めたのですが、もうほんの少しの差で他の方も手続きを進めるところだったという、ぎりぎりセーフ。これは不動産の担当者さんのナイスプレイのおかげでした。

注文住宅の場合、まずは工務店や設計士さんを選ぶ流れがあると思うのですが、今回はすでに決まった工務店・設計士さんがついていました。

第一ステップ・間取りを考える

旦那が2級建築士免許を持っていたので、ここらへんはかなり助かりました。
自分もそれなりに考えられるだろうと思ったけど、自分には平面を立体として考えることができないとつくづく実感・・・

それでも一生懸命、二人で要望をまとめて、旦那に図面を書いてもらい、何度も建築士さんに提案。

そこで一番大切なことは、自分たちの住む場所が第1種住居地域、第2種住居地域・・など、どの用途地域入ってるか、高度地区の種別や都市計画などでいろいろと制限が変わってきます。それらに基づき建築基準法に引っかからないかどうか。ここが専門のプロに託さないといけないところ。どんなに要望があっても法律に引っかからないように建物を建てないといけない。これによって結構な制約が出てきてしまいます。

・建物の高さ制限
それらの制限で高さ制限もあります。うちは高さが比較的大丈夫な地域だったので狭い土地ゆえ、最大限広くしたいと3階建てにしました。

・床面積の算定
これもどの地域に入ってるかで変わってきますが、建ぺい率といわれてる、建築物の延べ面積の敷地面積に対する建築面積が決まっているので、狭い土地だけどめいっぱいで建物を建てよう!と思ってもそうはできないんですね。

・屋根の形
斜線制限というやつで、通風、採光などみんなが良好な環境を保つための制限。ちょっと詳しくは忘れましたが、南側の屋根の角度が決まってたり、左右の建物に対しての角度が決められていたり、これも結構厳しい。でもみんなそうやってちゃんと守ってるからちゃんと明かりが入ってこれたりするんだね。いい制限だ。

・セットバック
これも建築基準法で定められていて、道路の幅員が4m未満の場合、道路の中心から2m後退させないといけないというもの。土地は自分たちのものだけど、そのために少し後退したところから建物を建てました。道路だけど自分たちの土地。なんかもったいない気がしたけど仕方がないね。外構を綺麗にしてもらう時に、道路だけど自分たちの土地まで一緒に整えてもらいました。

・防火地域かどうか
うちは準防火地域に入っていました。なので木の香り漂う木むき出しのウッドハウスとかはもちろん×だし、階段や梁も木むき出しとかがダメだった。
ナチュラルなテイストにしたかったけれど、自分たち的にはここが一番妥協ポイントだったかも。

・都市計画
これは結構大きな問題なのだけど、今後道路が拡張する予定があったりする土地に家を建てたら将来取り壊さなければならないから大変!うちはぎりぎり大丈夫だったけど、近くの道路は将来拡張計画があるところでした。

などなど、色々と難しく決まっているのですが、そもそも自分の土地がどの用途地域なのかとか、都市計画があるかどうかとかはその市のサイトとかで確認できると思います。

ちなみに横浜市はここから確認できます

もっと詳しいそれぞれの計算はこちらがわかりやすいです!

そんなこんなで、まずは自分たちがどんな地域なのかを把握したうえで制限に基づき、間取りを検討していく必要がありました。ここらへんは丁寧な不動産会社であればちゃんと調べて教えてくれるはず。
でも、あやうく1件いいなと思った中古戸建の物件が都市計画で広がる予定の道路沿いにある物件で、それに関してその不動産屋さんは何も言ってくれなかった!あぶない〜 ※その物件、毎日通るけどまだ売れてません。。

あわせて土地を買うことを決めたら、最初にその場所が危険区域に入ってないかどうか、防災・ハザードマップも最初に確認しておくと安心かも!


マンションか戸建か・・!

家を買おうと思った人なら当たり前のことなのですが、全く知識のなかった自分はここからでした。

マンション、一戸建てどっちがいいか。

ネットでちょっと調べただけでもそれぞれの支持者たちのすごい論議がたくさん・・ひぃ!

これはほんとにそれぞれのメリットがあるし、最終的には自分たちのライフスタイルにあうかどうかと、好みだと思いました。不動産やさんからのお話や色々調べたまとめを書いておきます。

【費用面では・・】
まず家自体の予算としては、同じ場所・同じ広さで比較すれば   マンション < 一戸建て になるかと思います。大体同じ条件で探すと自分たちの地域と条件の場合、1000万くらいの差として計算しました。なぜなら、戸建の場合その分の広さで土地代がかかるから。戸建も借地とかだと違うのかな?でも、将来売ることを考えたら借地よりも自分の土地にしたほうがいいねってことで、あまり借地の戸建は考えませんでした。

ただ、将来的に大きいのはなによりも管理費・修繕積立金・駐車場で戸建の場合はかかりません。これを考慮すると長く住めば住むほどに結果的にマンションのほうが高くなってしまうこともありえてしまいます。
あと、家を買ったら今後必ず発生する固定資産税。これが結構な金額!!すごいびっくりする。。
固定資産税って、調べる前は土地も含まれる戸建のほうが当然高くなるもんだとと思いきや、案外そんなこともないようです。こちらも結果的には固定資産税に関してはマンションより戸建のほうが有利だったりするのです。
ちょっと詳しいこと難しい計算の説明はできないので、ここらへんはちゃんと説明してるページを観てください。


税金に関して制度が変わるかもですが・・今のところ費用感としては実はマンション・戸建どっちもどっちなのかな。どのくらい長い間住む予定なのか、将来売りに出すことを前提としてるのか、なんかで選択すればいいのかもです。

あとはよく言われてるメリットデメリットはこんな感じ。

◆マンション
【メリット】
・アクセスがよく、駅近物件が多い
・設備が豪華
・セキュリティ安心
・メンテナンスが管理会社がやるので楽
・気密性が高く冬は暖かい

【デメリット】
・上下左右の騒音問題など
・管理費/駐車場の費用がローンとは別にかかる
・長いスパンでみると固定資産税が不利になる。

◆戸建
【メリット】
・上下左右の音が気にならない
・管理費/駐車場の費用がかからない
・自分たちで好きなようにできる
・売るときに、建物が古くても土地も込みで売れる

【デメリット】
・修繕、メンテナンスを自分たちでやらなければならない
・木造だと冬が寒い
・駅から遠い物件が多い

もっといろいろあると思います。騒音なんかは最近はマンションでも空間をつくって騒音が響かないようにしてるところもあるし、戸建でも設備を最新にできればいいことですし。
気密性に関しては戸建が寒いということで私たちはがっつり初期投資して対策しました。(こちらは追ってまた記事書きます)

そして都心に近いと(うちは横浜ですが)土地が狭くやっぱり戸建は2〜3階建てがふつうなので、エレベーターとかない限り、お年寄りにはきついと思います。いちばん最初、私たち雑誌のみすぎで平屋とかいいよねーーとか思ったけど、こんなところでこんな予算で平屋なんて狭すぎて生活できない・・問題外でした

って書いてからちょっと検索したら、こんなにわかりやすいページが・・

わかりやすい・・!人みしりは治しましょうっていうのが面白いね。たしかにマンションでも戸建でも、ご近所トラブルや人付き合いはついてくるからね。

仕事で、有名不動産会社のマンションサイトを今まで何十個と作ってきたので、最近のマンションの素晴らしさは、かなり熟知してるつもりです。マンションを魅力的に魅せるサイトを作らなくてはいけないし、仕様・設備のページなんてたくさん作ってきたので、設備の名前まで言えるほど。

妹夫婦は、結婚してそんな最新の高層マンションを購入したのですが、あのセキュリティの高さ、いつゴミを出してもいいようなシステム、あと最近のマンションに入ってる、生ごみをためなくて済む、憧れのディスポーザー・・・。友達でパーティーしたいときにはパーティールームが借りれたり、ほんとにすごい設備が整っているし、マンションいいなぁとか思います。

一方で、戸建の友達の家に行ったときは、どれだけ騒いでも迷惑にならない(そんなこともないけど)し、自分たちの家として色々できちゃうなんていいなぁ〜とかもおもったりしてました。子育てとかするのなら戸建かな〜とか妄想したりして。

【結論】
とにかく調べれば調べるほど、どっちもメリットデメリットあるために、結果もういい物件があればどっちでもいいかな〜という結論になりました!


2012年、家を建てました!

 前回の日記から1年以上も空いてしまいました・・・!
お久しぶりです。そして放置ブログなのにアクセスしてくださりありがとうございます;_;

前回の日記が結婚式だから、あれから1年以上経ちまして、相変わらず毎日お仕事してたら日々が過ぎておりますが、弊社の繁忙期が落ち着き師走に向けてもうひと頑張りといった感じです。

2012年も終わるのに、今年は全くブログもつけず、仕事以外に一体何やってたんだっけ・・って振り返ったところ、そうだ。今年はとても大きなことを成し遂げたんでした。
今までで確実に一番大きな買い物をしたんだった。

そう、私たちへなちょこ夫婦で力を合わせて家を建てたんでした。

引っ越したのは8月頭なので、もう引っ越してから5か月になります。
家を建てようと決めたのは確か冬の終わり。なのでほんとにあっというまの出来事でした。

だけども激動でとても大変な半年でした。

そのとき、わからないことが多すぎて検索しまくりの毎日で、ネットにはとても助けられたので自分も誰かのために、そしていつかまた家を建てることがあった時のために・・色々なことを書こうと思いつつ・・日が経ってしまいました。

すこしづつ思い出しながら、家を建てるまでのことを書いておこうと思います。




結婚もしたし、将来的なことも考えると実家のそばがいいだろうし、そろそろ引っ越すかーと思って家を探し始め、最初はふつうに賃貸から探し始めました。子どももいないし、家の購入なんて全く考えてませんでした。

ただ、不動産を回ってるうちに、遠くに飛ぶような仕事ではないし、どうせずっと住むのだから早いうちに買っておいたほうがいいのかも、、と思うようになったからです。

消費税増税前とか、今が一番土地が安いとか、今なら住宅ローン控除があるとか、なんだか色々世間的に言われてるのも少し気にしてはいたのですが、いつ大地震がきてつぶれるかわからないとか、逆にそんなことも言われてるご時世。なによりも自分たち夫婦が今だな、と思ったから家を買ったまでのことでした。

でも、タイミングとしては今でよかったと思っています。

マンションでも戸建でも、いい物件があればどちらでもよかったし、中古でも新築でもよかった。そんな中で、戸建物件を注文住宅風に建てることができたというのは、これはほんとにラッキーなことでした!ラッキー以外ない気がします。私たちの予算で、普通に注文住宅で立てるのはたぶん無理だったんじゃないかと思う。

ちょうどいい土地と、いい不動産屋さん、いい工務店さんに出会えたからです!
運命ですね。

運命だったから絶対後悔したくないと思い、初めての家づくり、ものすごい調べたし、こだわったところもたくさんあるけど、こうしたからよかった!とか、正直こうしたらよかったなーとかいう細かい後悔もあったりします。

なのでそういうことを、ちょっとづつ書いていきますね!
ではまた日を改めて!


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Yuki Noda
1982年横浜で生まれる。多摩美術大学卒。
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